Calonge cuenta con un histórico encallado asimilable al de Selva Brava, sin embargo la liquidez del Ayuntamiento es en principio mayor (o al menos permite el sistema por cooperación) por los IBIS que cobran.
Esto se debe a que, a pesar de contar con una población de unos 10.000 habitantes, el IBI que cobran es de unos 50.000 por las segundas residencias. Por otro lado, Calonge cuenta con un presupuesto de 23 millones, frente a los 11 millones de Llagostera.
Algunos datos preliminares:
- Alrededor del 15 % de impagos.
- 700 parcelas.
- Inversión entre 15.000 y 20.000 euros para una parcela media de alrededor 600-700 m2. Ese precio incluye los contenciosos abiertos.
- El importe se calcula por metros cuadrados, no por fachada.
Información complementaria:
Fases iniciales de un proyecto urbanístico: Plan parcial / Constitución junta de compensación (si es por compensación) / Reparcelación.
SISTEMA DE COMPENSACIÓN
El sistema de compensación es de iniciativa privada, por lo que quien impulsa el proyecto son los propietarios.
En ese modelo, han de constituir una junta de compensación cuya estructura se asemeja a la de una asociación de vecinos con su órgano de gobierno, estatutos, etc.
Los cargos pueden externalizarse como ocurre con las comunidades de vecinos.
De esta manera, una vez creada, todos los propietarios deben adherirse obligatoriamente a ella, como ocurre en una comunidad de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal.
Será esta junta de compensación quien lidere el proyecto urbanístico que una vez concluido, será recepcionado por el Ayuntamiento.
En este sistema, el propietario que paga asume los impagos o se expone a no tener la liquidez suficiente para finalizar las obras. Algo semejante ocurrió en Font Bona en el 2011.
SISTEMA DE COOPERACIÓN
En principio, el sistema aplicable en Llagostera en relación a POUM (falta confirmar al 100 %) es el de compensación. Sin embargo, si se reúne un grupo de propietarios significativo, es posible solicitar un cambio en el sistema de actuación urbanística para poder acogernos al de cooperación.
El sistema de Calonge es precisamente por cooperación. Se trata de un sistema que no requiere de la creación de junta de compensación ya que se trata del Ayuntamiento quien lidera el proyecto, licita las obras, etc.
Lo que puede crearse es una asociación administrativa de cooperación, una entidad urbanística colaboradora por iniciativa de los propietarios o en acuerdo con el Ayuntamiento para colaborar en la ejecución de las obras y redactar el proyecto de reparcelación.
Así las cosas, para que un ayuntamiento pueda asumir un sistema de cooperación debe contar con:
- Un presupuesto inicial que pueda asumir el ritmo de pagos a la promotora para ir equilibrándolos a través del ingreso de las cuotas de los propietarios, de tal manera que cualquier retraso que pueda darse no afecte al correcto desarrollo del proyecto y perjudique a los que están pagando.
- Un equipo técnico con los recursos necesarios para asumir la carga de trabajo. Esta persona tiene alrededor de 8 técnicos en el equipo y externalizan los servicios legales para los contenciosos.
- Un análisis previo del conjunto del proyecto semejante a un estudio de viabilidad, puesto que si partimos de un 30 % o más de posibles impagos, el proyecto es inviable.
Lo que resulta evidente es que un proyecto urbanístico ha de plantearse en su magnitud y no atendiendo los pasos de 1 en 1. Por ejemplo, antes de iniciar un plan parcial que ya requiere de aportaciones económicas, se ha de haber planteado todo el proyecto desde su concepción a su ejecución, analizando las implicaciones, obstáculos, fases, etc.
PROBLEMAS DE LAS URBANIZACIONES DEFICITARIAS
Nos encontramos ante urbanizaciones deficitarias para las que se creó la Ley 3/2009, de 10 de marzo, de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos en la que se observan ayudas como el préstamo fiduciario para las personas que no pudiesen asumir las cuotas.
Aunque estos son de difícil aplicación ya que hablamos de propiedades que pueden venderse en caso de no poder pagar.
En este orden de cosas, el principal bloqueo al que se enfrenta un proyecto urbanístico es el de la tasa de impagos. En Calonge se sitúa entre el 10 % o 15 %, por lo que es asumible.
Por otro lado, otro problema es el de las zonas verdes. En el caso de que cuenten con construcciones, estas deben derribarse para recuperar la zona, procediendo a la indemnización de los perjudicados que se repercute en la totalidad de los propietarios. En Mas Pere esto ha supuesto 1.000.000 de euros.
Por último, los contenciosos administrativos interpuestos, actualmente son 3 del total de propietarios, ya que los demás se han ido intentando solucionar antes de llegar a juicio.
DATOS QUE DEBEMOS AVERIGUAR
Con la intención de analizar los diferentes escenarios y preparar argumentarios es preciso que recopilemos la siguiente información:
- Analizar si existiría la opción de dividir la urbanización en polígonos. En este sentido, una posibilidad podría ser efectivamente realizar la división, pero empezar todos los polígonos a la vez con diferentes promotoras. Así, si hubiese cualquier tipo de problemas con una promotora, lo podría asumir otra de las que trabajan en la zona. O bien, se podría ir gestionando el proyecto por áreas para ir controlando mejor los impagos.
- Conocer el dimensionamiento del equipo técnico del Ayuntamiento de LLagostera.
- Verificar si en Font Bona está planteada una depuradora dada la distancia con el pueblo.
- Comprobar si existe algún proyecto urbanístico de Selva Brava, puesto que en Mas Pere han actualizado uno existente del 2009 lo que puede abaratar los costes.
- Investigar si existe opción de recuperar la bestreta voluntaria de los que hayan pagado en el 2015.
Las bestretas son las aportaciones voluntarias a modo de anticipo que pueden solicitarse a los propietarios que quieran impulsar un proyecto urbanístico por un importe que permita cubrir el precio del desarrollo del plan parcial, que es el primer paso para urbanizar.
BONUS TEMA AGUA
El arquitecto nos ha dicho que el tema de cambiar las tuberías sin estar urbanizados es inviable ya que no se dan permisos de obras, únicamente se permite parchear para asegurar en la medida de lo posible el servicio.
Además, no sería lógico permitirlo para posteriormente desarrollar un proyecto urbanístico que supondría rehacerlas, encareciendo las inversiones.
La solución que ve a corto plazo para evitar las roturas de una red baja deficitaria, es la de colocar un regulador en la boca de la conexión con la red alta puesto que la nueva llegará a 10 bares y la de Rec Madral soporta no más de 4 bares.
